Immobilien
1. Erwerb und Veräußerung von Immobilien
Grund und Boden hat sich in der bisherigen Wirtschaftsgeschichte auf lange Sicht betrachtet als besonders wertbeständig erwiesen. Darüber hinaus gilt die Investition in Immobilien als die sicherste Form der Vermögensanlage.
Der Kauf oder Verkauf von Grundeigentum (z.B. ein Bauplatz, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung aber auch ein Ackergrundstück) ist meist für Veräußerer und Erwerber aus wirtschaftlicher Sicht ein besonderes Ereignis. Nicht selten stellt das betroffene Grundeigentum das wesentliche Vermögen des Veräußerers dar.
Da es sich beim Erwerb und der Veräußerung von Grundeigentum um einen äußerst wichtigen Vorgang handelt, aber auch Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, werden an Kaufvertrag und Eigentumsübertragung besondere Anforderungen gestellt. Sowohl Kaufvertrag als auch die Auflassung (die Einigung darüber, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht und das Grundbuch dementsprechend umgeschrieben werden kann) bedürfen der notariellen Beurkundung um eine sachgerechte Beratung der Beteiligten und eine rechtssichere Formulierung der Vereinbarungen sicherzustellen.
2. Der Kaufvertrag
Vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags sollte die Finanzierung des Kaufpreises geklärt sein. Bei der Aufnahme eines Darlehens ist darauf zu achten, dass der Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens möglichst mit dem Fälligkeitszeitpunkt für den Kaufpreis im Vertrag übereinstimmt. Weiter ist wichtig, ob der Kreditgeber ein Grundpfandrecht als Sicherheit für das gewährte Darlehen wünscht.
Der Notar bereitet den erforderlichen Vertrag und die Bestellung erforderlicher Grundpfandrechte vor. Er sieht das Grundbuch ein und berät die Beteiligten sachkundig. Klare und eindeutige, dem jeweiligen Einzelfall angepasste Regelungen sind auf diese Weise sichergestellt. Diese sind erforderlich, um die Vertragsabwicklung nicht unnötig zu verzögern oder gar zu gefährden. Darüber nimmt der Notar die erforderlichen Anzeigen an Behörden vor, holt auf Wunsch der Beteiligen für diese weiter erforderliche Genehmigungen ein und reicht den Vertrag zum Vollzug beim Grundbuchamt ein.
3. Kauf von Wohnungseigentum
Beim Erwerb von Wohnungseigentum (i.d.R. einer Eigentumswohnung) wird neben einer bestimmten Wohnung gleichzeitig ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum des Grund und Bodens, zu dem das betroffene Wohnungseigentum gehört, erworben.
Alleineigentum besteht ausschließlich an der Wohnung, dazugehörenden Kellerräumen und Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen.
Darüber hinaus können einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte an bestimmten Räumen oder Bereichen eingeräumt sein (z.B. Abstellplatz im Freien, Garten usw.). Nur die berechtigten Miteigentümer dürfen diese Räume oder Bereiche nutzen.
Die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer sind in der Teilungserklärung geregelt. Des Weiteren können durch Beschlüsse in Eigentümerversammlungen einige Angelegenheiten geregelt worden sein. Der Erwerber sollte sich vor dem Kauf die Teilungserklärung bzw. den Teilungsvertrag und sämtliche Protokolle der bisherigen Eigentümerversammlungen aushändigen lassen.
Fragen zu den Besonderheiten des Wohnungseigentums, die Bedeutung der Teilungserklärung oder des Teilungsvertrags sowie der einzelnen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft beantwortet der Notar.
4. Kauf vom Bauträger
Der Erwerb von schlüsselfertigem Wohnraum spielt heutzutage eine große Rolle. Immer mehr Menschen erwerben ihr Eigenheim vom Bauträger. Beim Kauf vom Bauträger existiert der Vertragsgegenstand in den meisten Fällen noch nicht. Ein besonderes Augenmerk ist daher auch auf die Baubeschreibung und die Baupläne zu richten, welche auch Teil der notariellen Urkunde werden.
Die größten Gefahren für den Erwerber eines schlüsselfertigen Eigenheims bestehen darin, dass zwar das (noch nicht erstellte) Eigenheim nebst dazugehörigem Grund und Boden von ihm bezahlt wird, der Bauträger aber während der Durchführung des Bauvorhabens insolvent wird.
Diese Gefahren hat auch der Gesetzgeber erkannt und entsprechende Verbraucherschutzvorschriften erlassen. So dürfen Kaufpreiszahlungen erst nach Abschluss und Rechtswirksamkeit des notariellen Vertrags und weiterer Voraussetzungen erfolgen. Daneben dürfen Zahlungen bei einem noch nicht errichteten Bauwerk nicht vor Erteilung der Baugenehmigung und Beginn der Erdarbeiten fällig werden. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Ratenzahlungen nur nach dem Baufortschritt erfolgen.
Bei der Beurkundung des notariellen Vertrags über den Erwerb von schlüsselfertigem Wohneigentum geht der Notar auf alle wesentlichen Punkte ein und berücksichtigt diese dementsprechend in der Kaufvertragsurkunde.
5. Grundpfandrechte
Unsere Wirtschaft ist weitgehend auf Kredit aufgebaut. Grundlage für das Kreditwesen ist die Sicherheit der gewährten Kredite. Da Grundeigentum das mit Abstand wertbeständigste und auf Grund des hervorragenden Grundbuchsystems auch sicherste Sicherungsmittel ist, erfreut es sich bei den Kreditgebern größter Beliebtheit.
Beim Erwerb von Grundeigentum kann der Kaufpreis meist nicht vollständig aus bereits vorhandenem Vermögen aufgebracht werden. Die Gewährung eines Darlehens durch einen Kreditgeber ist die Regel. Zur Sicherheit des gewährten Darlehens verlangt der Kreditgeber ein "Pfand". In der Praxis wird als "Pfand" für den Kreditgeber auf dem erworbenen Grundeigentum ein Grundpfandrecht (z.B. Hypothek, Grundschuld) bestellt und im Grundbuch eingetragen. Grundpfandrechte bieten dem Kreditgeber die Möglichkeit bei Verzug der Darlehensrückzahlung auf das "Pfand" zurückgreifen zu können und dieses zu "versilbern".
Die Bestellung eines Grundpfandrechts bedarf der notariellen Form. Die komplizierten Formulare der Kreditgeber werden vom Notar erläutert.
In der Grundschuldbestellungsurkunde selbst ist meist nicht der Umfang der durch das Grundbuchpfandrecht abgesicherten Verbindlichkeiten beschrieben. Der Umfang ist in einer weiteren – gesonderten – Vereinbarung, der sog. „Sicherungsabrede“ oder „Zweckerklärung“ enthalten. Dieser Vertrag bedarf nicht der notariellen Form und wird in der Regel beim Kreditgeber zusammen mit den Darlehensverträgen unterzeichnet.
6. Kosten
Die Kosten für die Beurkundung eines Kaufvertrags richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel dem Kaufpreis) des betroffenen Grundeigentums, die Kosten für die Beurkundung oder Beglaubigung von Grundpfandrechtsbestellungen nach der Höhe des Rechts.
Berechnet werden auch hier die Gebühren nach einer gesetzlich festgelegten Gebührentabelle.
In der Regel werden die Beurkundungskosten vom Erwerber, Vermessungs- und Löschungskosten hingegen vom Veräußerer getragen. Den Beteiligten steht es jedoch frei, andere Vereinbarungen zu treffen.
Mit der Beurkundungsgebühr sind alle vorbereitenden Arbeiten (Entwurf des Vertrags einschließlich eventuell erforderlicher Besprechungen) und alle gewöhnlichen Arbeiten zum Vollzug des Vertrags (Anzeige an Behörden, insbesondere Finanzamt und Gutachterausschuss), die Einreichung des Vertrags beim Grundbuchamt und die Kontrolle der richtigen Eintragung mit abgegolten.
7. Steuern
Grundstücksveräußerungsgeschäfte sind grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 5 % vom Wert der Gegenleistung. Steuerschuldner sind der Veräußerer und der Erwerber, im Innenverhältnis trägt allerdings der Erwerber regelmäßig aufgrund vertraglicher Vereinbarung die gesamte Grunderwerbsteuer.
Bei Spekulationsgeschäften ist Vorsicht angesagt. Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt sind für den Veräußerer unter Umständen einkommensteuerpflichtig.